老後への備えとして不動産投資がブームです。
実際、私もしています。

しかし、アベノミクスによる投資ブームが始まって約6年が経過し、
不動産はもはや安全な投資とはいえなくなりました。

少なくとも、私は、新規投資はこの1年間はしていません。

むしろ、今年は、これまで築いてきた不動産資産を複数売却しました。
そして、そのお金で、一部を銀行のローン返済にあて、残ったお金で太陽光発電を購入をしました。

そんな私が考える、不動産投資と太陽光発電への投資について比較しながら、
それぞれの魅力を記事にしてみました。

不動産とお金

●魅力的な投資先としての不動産

不動産への投資は、
投資の時期と場所さえ間違わなければ、
リスクの少ない投資と言えるでしょう。

私が不動産投資を始めたのは、2001年のことでしたから、17年も前のことです。

その頃の日本は、90年初頭のバブル崩壊に続き、2000年のITバブル崩壊で不良債権の処理問題
に追われ、不動産価格は下がる一方でした。

 

そんな状況で、何千万も借りて最初の1棟目のアパートを購入したときは、
気でも狂ったのか?と知り合いに言われたものです。

その後、買ったり売ったりをしながらも徐々に物件を増やして現在に至ります。

 

今まで、最長15年所有した1棟建てマンションがありましたが、
それでも購入価格よりも高値で売れました。
アベノミクスのおかげで不動産価格が上昇したおかげだと思います。

このように、やはり時期と場所を間違えなければ、
購入価格よりも高値で売却できるのが不動産投資の魅力です。

 

一見、安定した家賃収入が魅力だと言われていますが、
私は家賃による表面利回りの高さよりも、
多少利回りが低くても売却時のことをよく考慮してから購入するべきだと考えています。

いくら利回りのよい物件を持っても、
10~15年後半額でしか売却できなければ、
手間のわりに儲からないものだからです。

 

投資は出口戦略が一番大事です。
株式投資でも、必ず売却指値をしておかないと
痛い目にあいますよね。

それと同じです。

●現在は魅力的とはいえなくなった不動産投資

予算により、区分マンションでも一棟建てのマンションでもいいのですが、
今でも場所と築年数によっては表面利回り10%の物件もないわけではありません。

しかし、築年数10年以内で、大都市の駅近物件となると、
表面利回り5%前後の物件が多いのではないでしょうか?

私も、大阪梅田近辺や神戸三宮などに今も区分マンションを所有しています。
しかし東京都心のマンションについては、すでに売却済です。
もう十分値上がりした、と判断したからです。

 

最近、大阪でも一部マンションの売却を行いました。
購入したのは2014年で本来ならばもう少し持っておきたかったところですが、

大阪のビジネス街で駅まで徒歩1分、
築15年というそこそこの物件にもかかわらず、
空室率が高かったのです。

 

場所がよかったので、空室になってもすぐに次の入居者は決まります。
しかし、1年に満たない段階で出て行ってしまうのです。

そんなことが3年連続で続きましたので、すっかり嫌気がさしてしまい、
売却することにしました。

いくら場所がよくても、そういう物件も、たまにはあるということです。

 

幸い、私が購入した価格よりも結構高値で売れましたので、損はしていません。

この物件は、2014年の購入時の価格では、表面利回りで6%程度でした。

そこから管理費と固定資産税、そして、
空室時のクリーニングや入居者募集の斡旋代などを考えると、
手元に入ったお金は微々たるものです。

 

それでも、次の購入者は、さらに高値で買い取りされたので、
表面利回りは4.5%程度のはずです。

それでも購入する人がいることに正直驚きました。
まだ投資ブームは続いているのだな、と実感しました。

そして、非常に怖い状況なんだと改めて感じています。

●出口戦略はどうなっているのか?

お付き合いのある不動産屋さんから、最近桜木町の区分マンションを紹介されました。

駅まで徒歩1分ですが、
築6年の間取り1Kで2100万円前後 表面利回り4.6%といったところでした。

 

あなたなら購入されますか?
確かに、場所は申し分なしです。

 

しかし、私は見送りました。

理由は、売却時の出口戦略が描けなかったからです。
部屋が2階であったことも見送った大きな理由でしたが、
仮に7階とか10階とかでも購入しなかったでしょうね。

 

これだけ物件価格が上昇してくると、
利回り4.6%まで低下してしまった築6年の物件が5年後も高値で売却できる、

という可能性は、限りなく低いのではないでしょうか。

 

でも家賃収入がありますから、仮にキャッシュで購入したとして、
手元には残るのは毎年3%くらいでしょうか?

でもそれも、空室期間がゼロの場合です。
仮に金利2%のローンを組んだとしたら、手元に残るのは1%?

 

このマンション、仮に5年後売却するとして、いくらでしょうね。

5年後・・・東京オリンピックも終了していて・・・
東京、横浜あたりの不動産事情はどうなっているでしょう?

 

少なくとも、購入価格より高く売却できる可能性は限りなく低く、ひょっとして5~10%下がるのではないでしょうか?

 

でも私が断ったあと、すぐに買い手はついた、とのことです。
まだまだ不動産投資ブームなのですね。

ぜひ、購入した方の出口戦略を聞きたいものです。

●不動産投資のリスク

不動産には、少なくとも以下の3つのリスクがあります。
・空室リスク
・修繕リスク
・老朽化リスク

です。

空室リスク

空室リスクは、場所がよいからといってもないとは言い切れません。

通常は賃貸契約は2年更新というのが多いですので、
仮に2年に1回空室になるとすると、

普通はすぐに決まっても2ヵ月程度は空室期間がありますので、
毎年平均1ヵ月は空室ということになります。

間の悪い時期に退去されたりすると、3~6ヵ月空室になることもあります。

 

管理会社にもよりますが、
空室に伴うクリーニング代や入居者斡旋代もある程度覚悟しないと
なかなか次の入居者が決まらないこともあります。

修繕リスク

水回りの事故やエアコンの故障など、100%大家が出費となります。

このような修繕は、突然発生します。
もちろん管理会社が対応はしてくれますが、
出費がかかることは避けられません。

老朽化リスク

築年数が大きくなると、家賃もその分下げていかないと次の入居者が決まりません。

これは場所とその周辺の新築物件の数にも大きく依存しますので、
低下の度合は一概にいえませんね。

ただし、間取りがライバル物件より少し広いとか、
設備が充実しているなど、の条件によっては、結構値下がりしない物件もあります。

 

ですので、私が今大阪や三宮の大都市で売らずに所有している区分マンションは、
普通より広め(通常25平米のところを35平米)とか
ロフト付きマンション

に限っています。

 

また、1棟物件ですと、
防水加工のやり替えや給水ポンプなどの設備交換が10~15年に1回は必要です。

特に防水工事に手を抜くと、物件価値が一気に落ちます。
大きさにもよりますが15室程度の1棟マンションですと
きちんと防水工事をすると5百万円くらいかかります。

結構なお金がかかりますね。

その他のリスク

その他、これまで私が経験したものですが・・・

最大のリスク=入居者または周辺地域の質

・家賃払いが悪い入居者がいる(当然すぐ退去頂きますが、その分投資効率は落ちる)
・周りの入居者に文句を言う(ちょっと壁に音がしたとかで・・。壁に防音壁を付けるなど対策しました)
・泥棒が入る部屋、というものが存在する(当然嫌気がさして入居者がすぐ出ていく。ビデオカメラを増設していろいろと対策)
・部屋にゴミを貯めこみ、異臭騒ぎとなる(これは大騒ぎになりご近所にも迷惑をおかけしました。そのときの入居者は某一流有名ホテルのシェフです。そのホテルにご飯を食べに行く気がしなくなりました。本当に、寝る場所がないくらいのゴミの山だったのです。)
・入居者どうしの喧嘩が絶えない物件(これは築年数が古い1棟建てでの話です)

ともかく、いろいろとあります。

 

いろいろあるからこそ

購入価格よりも高値で売却できないと、魅力ある投資とは私は思えないのですね。

●不動産投資の今後の最大のリスクは人口減

これは言うまでもないことですね。
私は次の景気後退時期まで不動産投資は控えるつもりですが、
それでも長期で持つつもりはありません。

2020年以降、確実に不動産は余る方向にしか行かないということです。
したがって、今が限りなく高値である、ということだと思います。

日本の人口動向グラフ

出典:平成28年 総務省

 

●太陽光発電への投資

いろいろリスクのある不動産投資に比較すると、太陽光発電への投資はどうでしょうか?

空室リスク

これは、少なくとも10kW以上の産業用であれば20年間は政府が家賃保証をしてくれます。
20年間家賃保証付きで現在の表面利回り10%

というのが標準的な産業用太陽光投資です。

修繕リスク

これは、太陽光発電もないとは言えませんね。
設備が故障する、ということは十分考えられることです。

しかし、風力発電なんかと違い、可動部のある機械設備ではありませんので、
設置場所さえ間違わなければ、設備そのものが壊れることは非常に少ないといえます。

 

また、故障に対する各種保険もありますので、利用すればよいでしょう。

老朽化リスク

太陽光発電のパネルの発電量は、経年劣化により減っていきます。
だいたい年率0.7%といったところでしょうか?これはパネルメーカーにもよります。

パネルメーカーの保証する劣化率というのがありますので、確認するのがよいでしょう。

これを超える場合はメーカー保証により無償交換が可能です。

その他のリスク

①自然災害によるリスク

これは昨今問題になっていますね。
特に大雨によって山の斜面ごと崩れた、とか
台風によってパネルが飛ばされた、

という事故も実際に発生しています。

 

そこで、直近、経産省からは設置架台など設置基準の見直しが入っています。

これで100%安心とはいえないかもしれませんが、
これから投資するのであれば、業界でのこれまでの経験も生かされてくるでしょう。

 

リスク回避として災害保険に入ることも必要ですが、

津波リスクのある、海に近いところへの設置
山の斜面への設置

などは、自主的に避けるようにしましょう。

 

②出力制御リスク

あと、近年最大のリスクと考えられているのが、電力会社による出力制御という問題です。
これについては、実際、この秋から九州電力による出力制御が実際に入り始めました。
参考記事;太陽光発電の出力制御リスクと出口戦略を考える 

今後、九州以外でも四国電力なども原発稼働の影響による電力余りで、
出力制御が実施される可能性が高いと言えるでしょう。

 

出力制御の場合に適用される保険に入る、という手もありますが、

50kW未満の産業用太陽光発電の場合は、
出力制御対象とされていない、東京電力、中部電力、関西電力の管轄で投資することをお勧めします。

太陽光発電投資の出口戦略について

太陽光発電は固定買取価格期間である20年後の出口戦略が不透明な部分があります。

事業を継続するのか?
あるいは辞めて土地も売却する、他の利用方法を考える
20年経過する前に中古市場に売却する

といった選択肢がありますが、私は、今から投資するのであれば、事業を継続しても十分価値があると考えています。
参考記事:土地付き太陽光発電 FIT制度終了の20年後も事業を継続するべきか?

 

そもそも利回りが高く国による家賃保証もあるので
投資額そのものは11~12年で回収できてしまいますから、
継続しなくて損はないとはいえます。

しかし、せっかく発電所という権利を手にしているわけですので、
事業継続していくことを考えるべきでしょう。

 

事業継続することを頭に描くと、
日本の電力事情や新規ビジネスの動向など、いろいろ興味が湧いてきますよ。

 

私も、今後の蓄電技術や電力取引の新しい方向など、
技術動向を調べて出口戦略を検討するのが、結構楽しかったりします。

●まとめ

結論から言えば、
不動産投資で太陽光発電よりも大きな魅力というと売却益が見込めることなのだと思います。

そうでなければ、見かけの家賃による利回りが少々高くても、
リスクを考慮した出口戦略を考えたとき、長期保有はお勧め致しません。

 

今お手持ちの不動産があるのであれば、今のうちに売却も視野に入れてみましょう。

 

それよりも、今こそ太陽光発電への投資を考えるべきです。
太陽光発電を支える政府によるFIT制度(固定価格買取制度)は近々大幅な見直しが入ると言われています。

したがって、今のFIT制度を利用した投資としては、
2018年度あるいは2019年度がラストチャンスなのかもしれません。

土地付き太陽光発電への投資をお考えなら
土地付き太陽光発電に投資してみませんか?
タイナビ発電所

土地付き太陽光発電に投資してみませんか?
でも投資である以上、情報不足は致命的です。

日本初の土地付き太陽光発電物件の検索サイトであるタイナビ発電なら、
きっと満足な情報が得られるでしょう。

掲載企業数は345社にも上るのです。

おすすめの記事